La pandemia generó ganadores y perdedores inmobiliarios en Florida Central

. Stephen M. Dowell/Orlando Sentinel El edificio SunTrust Plaza el miércoles 18 de noviembre de 2020. No hay una manera fácil de resumir el impacto que tuvo la COVID-19 en la industria de bienes raíces de Florida Central. Cuando el alcalde del condado de Orange, Jerry Demings, emitió la primera orden obligatoria de quedarse en casa hace un año, el 24 de marzo, las reverberaciones se sintieron inmediatamente en todos los sectores de la industria a medida que gran parte de la economía cerraba. Los próximos 12 meses revelarían a los ganadores y perdedores de la pandemia, ya que la recuperación y la reapertura fueron todo menos uniformes. Los trabajadores de oficina se instalaron en casa, lo que obligó a un cambio monumental en la demanda de espacio de oficina permanente. Mientras que el desarrollo residencial e industrial prosperaba, las empresas minoristas tradicionales y dependientes de la hostelería se encontraban en un estado de depresión durante un año. Todos los principales parques temáticos de Orlando cerraron a mediados de marzo, incluso antes de la orden oficial de Demings. En abril, Universal anunció una pausa indefinida en la construcción del nuevo parque temático Epic Universe, por mucho el proyecto más grande de toda la región. Este mes, la empresa matriz Comcast anunció que reanudaría el trabajo en el desarrollo multimillonario. En agosto, Demings y la Comisión del Condado detuvieron el trabajo en la expansión de más de $600 millones del Centro de Convenciones del Condado de Orange. El Distrito Central de Negocios de Orlando también sufrió. Según el informe de fin de año de JLL, la pandemia provocó un exceso de espacio para oficinas en el centro de la ciudad, ya que la demanda se redujo aproximadamente un 26% año tras año. La clase A fue la más afectada, contribuyendo con el 71% del cambio total en la vacante. El director ejecutivo de la Junta de Desarrollo del Downtown, Thomas Chatmon, dijo que la pandemia creó incertidumbres sin precedentes. “Ha habido algunos retrasos, desacelerando el impulso de los proyectos que avanzan”, dijo. “No parece que hayamos tenido muchos damnificados, en lo que respecta a los proyectos de desarrollo”. En Creative Village, la construcción comenzó en el edificio de la sede de EA Sports de $62 millones y en el edificio de apartamentos Modera de 292 unidades del Mill Creek Residential. El Orlando Magic también inició la construcción de su nueva instalación de entrenamiento de $70 millones, que también cuenta con una clínica de medicina deportiva de AdventHealth. Algunos de los proyectos más destacados del downtown parecen haberse guardado en un estante. Se proyectaba que el distrito de deportes y entretenimiento de $500 millones del Magic comenzaría a construirse el año pasado, pero ahora se retrasa indefinidamente. El plan maestro fue rediseñado a fines de 2019 para más del doble de la cantidad de espacio de oficinas de 200,000 pies cuadrados a 420,000 pies cuadrados, y para agregar más habitaciones de hotel y espacio comercial. Lincoln Property Company entregó su SunTrust Plaza en Church Street Station, totalmente alquilado en 2020. Fue la primera torre de oficinas nueva construida en el downtown en más de una década. Pero los planes para comenzar la primavera pasada una segunda torre de uso mixto, con un hotel y otros 210,500 pies cuadrados de espacio para oficinas, están en pausa. Yvonne Baker, de Franklin Street, dijo a GrowthSpotter que los grandes usuarios corporativos de todo el mercado de Orlando cancelaron contratos de arrendamiento o devolvieron cientos de miles de pies cuadrados. “Cuando tienes grandes bolsillos como ese, no puedes justificar la construcción de un nuevo edificio”, dijo. Rick Colón, director de mercados de capital de Cushman & Wakefield, ha sugerido que los fundamentos de la oficina para el mercado de Orlando se recuperarán, pero tal vez no a niveles prepandémicos. “Sabes, para mí, esta siempre iba a ser una tendencia que nos tomaría un poco de tiempo entender completamente”, dijo durante un panel de discusión reciente. “Creo que el consenso general de las instituciones es que la oficina física seguirá desempeñando un papel muy importante en la vida de los empleados en el futuro”. Los constructores de viviendas se pelean Cuando la economía se cerró en marzo de 2020, los constructores de viviendas de Florida Central comenzaron a prepararse para otra recesión prolongada que reflejaba la gran recesión de una década antes. En cambio, obtuvieron un mercado de bumerán que superó las estimaciones más descabelladas de cualquiera. “Marzo y abril fueron increíblemente aterradores – solo la incertidumbre”, dijo el presidente de Avex Homes, Eric Marks. “Vimos nuestras ventas caer un 75% en el segundo trimestre”. Chassity Vega, directora ejecutiva de la Asociación de Greater Orlando Builders Association, dijo que los primeros días de la pandemia se sintieron como un trastorno de estrés postraumático para gran parte de la industria, especialmente antes de que los líderes estatales y locales consideraran a los constructores de viviendas como una industria esencial. Gran parte del proceso de venta se volvió virtual, incluidos recorridos por las casas a través de FaceTime, cierres por autoservicio y estudios de diseño en línea. “Durante ese período de dos a tres semanas, realmente tuvimos que orientar a toda la industria hacia cómo construir y vender casas en una pandemia. En mi opinión, lo hicimos bien“, dijo Vega. La combinación de tasas de interés bajas, economía de transición de trabajo desde casa y patrones de migración impulsó la demanda de viviendas nuevas y existentes en Orlando y sus alrededores, mientras que los constructores trabajaban a un ritmo frenético para agregar nueva oferta. “Mire hacia la mitad de la pandemia, donde Florida está algo abierta, en cierto sentido, en comparación con lugares como California y Nueva York – e incluso el sur de Florida – y de repente la demanda de vivir en Florida Central ha aumentado significativamente”, dijo Vega. Vega dijo que muchos constructores locales cambiaron su modelo comercial para agregar más casas especulativas “porque los compradores querían ventas rápidas” y porque de esa manera pueden tener en cuenta el mayor costo de madera y materiales en el precio de venta final. Una historia de crecimiento y fracasos Los expertos minoristas locales le dijeron a GrowthSpotter que creen que la pandemia aceleró la prevalencia de los asientos al aire libre, las compras en línea, la recogida en la acera y otras formas de opciones de entrega y comida para llevar para las empresas minoristas y de restaurantes. “Todas esas cosas que sabíamos que vendrían o que esperábamos ver implementadas gradualmente con el tiempo ... Estaba mucho más cerca de cambiar”, dijo Justin Greider, vicepresidente sénior y líder minorista de Florida en JLL. “[La pandemia] superó todas las tendencias de las que hablábamos hace 18 meses”. En el negocio de los restaurantes, las grandes cadenas y los desarrolladores minoristas están apostando a que la dependencia del año pasado de las comidas para llevar se mantendrá después de la pandemia. Applebee’s y Outback se están expandiendo por todo el Sunbelt. A principios de este año, Wawa abrió su primera ventanilla de recogida en Filadelfia, y Chipotle está en medio de desplegar más restaurantes con autoservicio. Hasta ahora, en toda Florida Central, los conceptos de “Chipotlane” estarán en Kissimmee, Winter Springs, Casselberry y por la Universidad de Florida Central. En enero, Shake Shack anunció que abriría su primer restaurante con carriles para autos en Vineland Pointe. “Ahora, sus centros minoristas más valiosos deben tener algunos componentes de autoservicio”, dijo Gregg Hill, presidente de Hill Gray Seven, con sede en Oviedo. “El autoservicio es fundamental, y yo diría que será más difícil alquilar espacios con carriles”. Incluso los restaurantes para cenar están estableciendo áreas para recoger y llevar, agrega. Tanto Greider como Hill están de acuerdo, el nuevo desarrollo minorista será de menor escala que antes y se llevará a cabo principalmente cerca de donde la gente vive en las comunidades vecinas, en lugar de grandes destinos regionales. El proyecto Celebration Pointe de Unicorp Development se retrasó cuando Dave & Buster’s se retiró y el proyecto tuvo que ser rediseñado para un nuevo ancla de comestibles. Equinox Development Properties, con sede en Maitland, redujo recientemente el tamaño de la superficie comercial de su centro urbano planeado WaterStar Orlando en el área de Four Corners del condado de Orange, renunciando a casi 100,000 pies cuadrados de venta minorista para construir un segundo complejo de apartamentos. “La era del centro comercial de un millón de pies cuadrados ha terminado”, dijo Hill. También cree que las grandes anclas son cosa del pasado. “Por eso desarrollé Stonehill Plaza en Oviedo”, dijo. “Tiene 13 inquilinos diferentes y ningún ancla ... demuestra que funciona”. El mercado industrial brilla Al comienzo de su carrera, David Murphy de CBRE dijo que era imposible separar la relación simbiótica entre el turismo en Orlando y su economía. Gran parte de su negocio giraba en torno a empresas que buscaban ocupar un espacio de almacenamiento en Florida Central que pudiera dar servicio a los parques temáticos y atracciones en el corredor turístico. “El pensamiento inicial que tuve durante la pandemia fue: si cierran las atracciones y cierran el centro de convenciones, el sector industrial colapsará”, dijo. Pero eso no sucedió. Los expertos le dijeron a GrowthSpotter que el crecimiento constante de la población de Metro Orlando, junto con un fuerte aumento en las compras en línea y la presión por tiempos de entrega más cortos, ayudaron a impulsar a más inquilinos de comercio electrónico a ingresar al mercado. “Vimos un impacto inmediato en la cantidad de inquilinos que buscaban espacio dentro de un mes del inicio de la pandemia”, dijo Murphy. “Recibíamos más llamadas de usuarios que intentaban ajustar su cadena de suministro para adaptarse a la demanda que estaban viendo”. Murphy estima que cada aumento de mil millones de dólares del comercio electrónico crea una demanda de 1.25 millones de pies cuadrados adicionales de producto industrial. Los centros de distribución y las instalaciones de almacenamiento para empresas como Amazon, Goya Foods, Universal Studios Orlando y Coca-Cola Company se han instalado recientemente en Apopka. Amazon también ocupará 561,750 pies cuadrados en Air Commerce Park en el sureste del condado de Orange, junto con Sprouts Natural Market, que está construyendo un centro de distribución de 134,500 pies cuadrados en el parque industrial. “Hay varios grandes desarrolladores nacionales que quieren ingresar al mercado de Orlando [pero] está logrando que la gente acepte las ofertas adecuadas”, dijo Khan. “Encontrar las circunstancias adecuadas para conseguir ese trato va a requerir trabajo”. Para leer la versión completa de esta historia y otras sobre el desarrollo de Florida Central, vaya a GrowthSpotter.com y suscríbase. * Esta historia fue publicada en el Orlando Sentinel por las periodistas Laura Kinsler y Amanda Rabines. La traducción al español fue realizada por la periodista Ginayra Alvarado Villegas. La puedes contactar a galvarado@orlandosentinel.com.